Transfert de propriété


Doing Business consigne l’ensemble des procédures nécessaires au transfert du titre de propriété du vendeur à l’acheteur lorsqu’une entreprise achète un terrain et un bâtiment, afin que l’acheteur puisse utiliser la propriété dans le cadre du développement de ses activités commerciales, en garantie pour l’obtention de nouveaux prêts ou, si nécessaire, en la vendant à une autre entreprise. Toutes les procédures obligatoires en vertu de la loi ou nécessaires dans la pratique sont prises en compte, qu’elles relèvent de la responsabilité du vendeur ou de l’acheteur ou encore qu’elles doivent être effectuées par un tiers agissant en leur nom. Les avocats locaux spécialisés en droit de la propriété, les notaires et les registres de propriété fournissent des informations sur les procédures à accomplir, ainsi que sur le délai et les coûts afférents à chacune.

Pour garantir que les données puissent être comparées d’un pays à l’autre, plusieurs hypothèses concernant les parties à la transaction, la propriété et les procédures sont utilisées.

Hypothèses relatives aux parties

Les parties (acquéreur et vendeur) :
  • Sont des sociétés à responsabilité limitée
  • Elles sont situées en zone périurbaine, autour de la ville la plus peuplée du pays.
  • Elles sont entièrement privées et détenues à 100% par des nationaux
  • Elles emploient chacune 50 salariés, tous des nationaux.
  • Elles exercent des activités commerciales à caractère général.

Hypothèses relatives à la propriété

La propriété :
  • A une valeur égale à 50 fois le revenu par habitant. Le prix de vente est égal à sa valeur.
  • Est détenue à 100% par le vendeur.
  • Ne fait l’objet d’aucune hypothèque et est détenue par le même propriétaire depuis 10 ans.
  • Est inscrite au registre du cadastre, enregistrée au registre foncier, ou les deux, et ne fait l’objet d’aucun litige.
  • Est située dans une zone commerciale périurbaine et ne nécessite pas de re-zonage.
  • Comprend un terrain et un bâtiment. La superficie du terrain est de 557,4 mètres carrés. Un entrepôt à deux niveaux de 929 mètres carrés est implanté sur le terrain. L’entrepôt est vieux de dix ans, est en bon état et en conformité avec toutes les normes de sécurité et les codes de construction, ainsi qu’avec toutes les autres obligations légales. La propriété du terrain et du bâtiment sera transférée intégralement.
  • Ne fera l’objet ni de rénovations, ni de nouvelles constructions à la suite de l’achat.
  • Ne comporte pas d’arbres, de sources naturelles d’eau, de réserves naturelles ou de monuments historiques de quelque sorte que ce soit.
  • Ne sera pas utilisée à des fins spéciales et aucun permis particulier, par exemple pour l’usage résidentiel, l’implantation d’une usine, le stockage de déchets ou certains types d’activités agricoles, n’est requis.
  • N’a aucun occupant (légal ou illégal) et aucune autre partie ne détient de droit légal qui s’y applique.

Procédures

Par procédure, on entend toute interaction entre l’acquéreur ou le vendeur, leurs agents (si un agent est requis par la loi ou dans la pratique) ou la propriété avec des parties extérieures, qui peuvent être des organismes publics, des inspecteurs, des notaires et des juristes. Les interactions entre les dirigeants de la société et les salariés ne sont pas prises en compte. Toutes les procédures requises par la loi ou dans la pratique pour l’enregistrement de la propriété sont recensées, même s’il est possible de s’en dispenser dans des cas exceptionnels. On suppose que l’acquéreur choisit la solution légale la plus rapide et choisie par la majorité des propriétaires. Bien que l’acquéreur puisse faire appel à des juristes ou autres professionnels, si nécessaire, au cours du processus d’enregistrement, on suppose qu’il ne recourt pas à un intermédiaire extérieur, sauf si la loi ou les pratiques habituelles l’exigent.

Délai

Les délais sont exprimés en jours calendaires. Ce délai tient compte de la durée médiane indiquée par les avocats spécialisés en droit de la propriété, notaires ou par les agents du bureau de l’enregistrement comme étant nécessaire pour effectuer une procédure. On suppose que le temps minimum requis pour effectuer une procédure est de 1 jour. Bien que les procédures puissent être effectuées simultanément, elles ne peuvent commencer le même jour. On suppose que l’acquéreur ne perd pas de temps et s’emploie sans tarder à effectuer toutes les procédures restantes. Si une procédure peut être accélérée moyennant un coût supplémentaire, c’est la procédure la plus rapide et utilisée par la majorité des propriétaires qui est choisie. Si les procédures peuvent être effectuées simultanément, on suppose qu’elles le sont. On suppose que les parties concernées sont, depuis le début, au fait de toute la réglementation ainsi que de l’ordre de succession des opérations. Le temps passé à recueillir des informations n’est pas pris en compte.

Coût

Le coût est exprimé sous forme d’un pourcentage de la valeur de la propriété, que l’on considère comme équivalente à 50 fois le revenu par habitant. Seuls les coûts officiels sont comptabilisés. Ce sont les honoraires, les droits de transfert, les droits de timbre et autres versements à effectuer au registre de la propriété, aux notaires, aux organismes publics ou aux juristes. Les autres impôts ou taxes, tels que l’impôt sur les plus-values ou la taxe sur la valeur ajoutée n’entrent pas en ligne de compte pour l’évaluation du coût. Les coûts supportés par l’acquéreur, comme ceux supportés par le vendeur, sont pris en compte. Lorsque les estimations de coût diffèrent selon les sources, c’est la valeur médiane qui est retenue.